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教授观点|滕斌圣:商业地产受困供需两端

热度0票  浏览20次 时间:2014年1月17日 22:38

编者按:城镇化将是未来我国经济发展的一个主要动力,商业地产未来似乎一片光明。但是,如果仔细思索商业地产的发展历史和现状,其中存在不小的隐忧,面向未来的商业地产模式亟待创新。

  在过去15年,我国的商业地产有了一些成功模式。例如,用商业地产来创造“城市新中心”:传统上,城市中心的位置根深蒂固,商业地产却可能创造出新的城市中心,这一点对于城市规划和发展而言是颠覆性创新。从百货大楼到购物中心,再到商业地产,这种变化突破了城市中心的空间限制,提供的服务内容和功能也变得多元化。比如万达广场,是一种整合了商场、酒店、写字楼等服务内容为一体的综合体,提供工作、休闲、娱乐等多种形式的服务,通过聚集形成了新的城市中心,并能够带来就业和税收。

  这种商业模式也是万达集团的核心竞争力,在拿地的过程中,让万达拥有一定的讨价还价能力。当地政府考虑到未来的潜在收益,可能以较低的价格出让土地。其他地产企业亦是如此,宝龙地产的“城市广场”和世贸集团的“世贸天阶”,都是囊括超市、百货公司、零售店、电影院、美食广场、优质住宅物业及休闲设施的商业地产。

  但是,这种商业地产模式将面临不小的风险,其发展受到供需两端的压力。在需求端,受到互联网和电子商务的影响,人们到商业中心进行购物休闲的需求在下降。在刚刚过去的“双11”,淘宝网当天的营业额超过350亿元,按照网上的说法,这相当于沃尔玛在中国半年的营业额,但地产商聊以自慰,评价说“也就几块地的钱”。

  这个反应颇为微妙。不可否认,人们越来越倾向于互联网购物。淘宝、京东、苏宁易购等电子商务平台为消费者提供了更多的体验和选择,沃尔玛等传统购物渠道正在面临着冲击,最近有关卜蜂莲花被收购、沃尔玛关店的传闻不绝于耳。但地产商似乎还没有意识到风险。

  在供给端,商业地产还面临着潜在土地供给上升的巨大压力。商业地产市场的存量很大,供给又持续上升。一方面,由于近年来住宅地产实施限购政策,而商业地产则不限购,使得商业地产市场一直发展较快。另一方面,十八届三中全会决定,农村集体经营性建设用地可以用作工业、商业和旅游开发,“允许集体建设用地通过出让、租赁、作价出资、转让、出租等方式依法进行流转,用于工业、商业、旅游和农民住宅小区建设等”。现在,安徽省已经开始试点工作,潜在土地供给量的继续上升,也加剧了商业地产市场的竞争。

  十年以来,房价上涨积累了巨大的财富,但是,所带来的财富却并不是直接被开发商享有。例如万科盖的房子最多,但并没有持有太多的物业,所以获益有限。而万达地产开发模式通常是兼顾住宅和商业地产,以住宅的销售弥补商业地产的投入,其物业多为自己持有,所以能够享受房地产增值所带来的财富效应。但这种伴随着房地产行业价格十年上涨的“成功”,在未来是否能够复制具有很大的不确定性。现在,万达开始转向海外房地产市场,在国内也强调“文化”经营,这其中既有对于现状的困惑,也有对于未来模式的探索。

  电商和传统零售并不是非此即彼,在万达广场销售类店面越来越少,生活类业态越来越多,如美发、美甲、书吧、教育培训等,使万达广场业态更丰富,黏度更高。同时,养老和旅游等地产模式开始浮出水面。

  随着国内休闲产业的兴起,民众的休闲需求正在从全民旅游向全民度假转型,旅游地产提出了“旅游+度假”的概念。作为度假目的地,旅游地产模式更加强调地方特色,并针对不同的细分市场提供差异化的服务内容。在这一细分市场,目前还没有行业巨无霸出现,这为商业地产模式提供了创新机会。

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